Einfach Sicherheit: Sachverständig beraten beim Immobilienverkauf

 

Die Sachverständigenleistung ist die optimale Grundlage für den Verkauf oder sonstige Verwertung, gleich, ob ein Makler eingeschaltet wird oder nicht.

Das Sachverständigengutachten vermeidet typische Fehler, die zu finanziellen Einbußen oder rechtlichen Problemen führen können. Dies minimiert das Risiko beispielsweise von

- Verzögerungen,

- Nachforderungen und

- Schadensersatzansprüchen nach Vertragsabschluss

- usw.

Der Sachverständige konzentriert seine Arbeit auf die Sicherheit des Auftraggebers, hier den Verkäufer

- Ermittlung eines realistischen, aktuellen Marktpreises mit eindeutiger Feststellung des Bauzustands

   einschließlich

   Benennung wertmindernder und wertsteigernden Faktoren, 

   gerichtsfähig im Gutachten dokumentiert

- Feststellen und Beseitigen von Verkaufshindernissen, 

- Vermeiden und Beseitigen juristischer Fallstricke,

- Beratung zur optimalen Präsentation der Immobilie, 

- Beratung während des gesamten Verkaufsprozesses

So sorgt die sachverständige Beratung dafür, dass Ihr Immobilienverkauf rechtlich sicher, technisch einwandfrei und unter optimalen Bedingungen nach Ihren Vorstellungen abläuft.

Risiken vermeiden

Ein Makler hat als Vermittler die Aufgabe, die Interessen von Käufer und Verkäufer zu berücksichtigen. Gleichzeitig ist er auf schnellen Verkauf aus und daher in der Regel bereit, gewisse Risken einzugehen.

Der Sachverständige ist dagegen nur für die Interessen des Auftraggebers, also des Verkäufers tätig und muss dessen Risken so gering wie möglich halten.

Beratungsumfang während des Verkaufsprozesses

Neben der Wertermittlung werden im Rahmen einer sachverständigen Verkäuferberatung auch juristische und technische Hindernisse rechtzeitig identifiziert und ausgeräumt. Dies umfasst beispielsweise die Prüfung des Grundbuchs, die Klärung beispielsweise von Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte,  Altlasten und umfasst die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen.

Während der Besichtigungsphase und der Verhandlungen steht der Sachverständige auf Seite seines Auftraggabers. Auf Wunsch klärt er Fragen, moderiert das Gespräch und unterstützt bei der Argumentation. Auch bei der Vertragsvorbereitung, der Abstimmung mit dem Notariat und den abschließenden Übergabegesprächen profitieren die Verkäufer von der fachkundigen und unabhängigen Begleitung. Zudem hat die Aussage des Sachverständigen vor Gericht besonderes Gewicht.

Grundlage:  Das sachverständige Wertgutachten

Ein zentraler Aspekt ist dabei das sachverständig erstellte Wertgutachten. Es bildet das Herzstück jeder seriösen Verkäuferberatung und beeinflusst maßgeblich alle weiteren Schritte von der Vermarktung bis zur erfolgreichen Übergabe.

 

Ein Sachverständigen-Gutachten zur Immobilienwertermittlung wird von einer ausgewiesenen, qualifizierten Fachkraft erstellt. Dieses Gutachten basiert auf detaillierten, gesetzlich anerkannten Bewertungsverfahren (z.B. Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) und berücksichtigt nicht nur Lage, Zustand und Ausstattung, sondern ebenso rechtliche und bautechnische Besonderheiten wie Denkmalschutz, Baurechte oder vorhandene Lasten. Es ist unabhängig, objektiv und wird ausführlich dokumentiert. Das wichtigste Merkmal:

Das Sachverständigengutachten eines nach ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen ist gerichtlich verwertbar und wird in der Regel auch bei Behörden und Banken anerkannt – etwa bei Finanzierung, Scheidung, Erbschaft oder im Streitfall.

Unterschied zwischen Sachverständigen-Gutachten und Maklerexposé

Ein Maklerexposé hingegen dient vor allem der Vermarktung und enthält in erster Linie eine zusammengefasste Einschätzung des aktuellen Marktwertes auf Basis von Erfahrungswerten, lokalen Verkaufsdaten und vergleichbaren Objekten. Es ist oftmals weniger detailliert, rechtlich nicht bindend und eignet sich vordergründig zur Käuferermittlung und Kaufpreisbildung im Verkaufsprozess.

Für rechtliche Auseinandersetzungen oder offizielle Zwecke besitzt das Maklerexposé keine Gültigkeit. Im Gegenteil: Falsche, unterlassene oder  mehrdeutige Angaben können auch nach der Übergabe zu Rechtsstreitigkeiten und Schadensersatzforderungen führen.

Optimal ist deshalb die Erstellung eines Exposeés auf der Basis eines sachverständigen Gutachtens.

Optionale Leistungen

 

Wird kein Makler beauftragt, können weitere Leitungen beauftragt werden, beispielsweise:

 

Definition und Beschreibung von Käufergruppen

Sachkundige Beratende analysieren die mögliche Zielgruppe Ihrer Immobilie sehr präzise: Wer sind potenzielle Käufer? Familien, Investoren, Selbstnutzer, Bauträger oder Senioren? Auf dieser Basis kann das Objekt optimal auf die Bedürfnisse der Zielgruppe präsentiert und beworben werden, etwa mit Fokus auf energetische Sanierung, barrierefreies Wohnen oder Entwicklungspotenzial

Beschreibung möglicher Nutzungsänderungen

bei teilweise oder vollständig gewerblich genutzten Objekten. Dabei wird insbesondere Bezug genommen auf die baurechtlichen Rahmenbedingungen

Management von ggf. erforderlichen (Nach-) Baugenehmigungen

Gerade bei älteren Objekten finden sich unvollständige Baugenehmigungen. Wer nimmt das Risiko auf sich und kauft solche Objekte? Gegebenenfalls ist eine neue Baugenehmigung erforderlich. Der Sachverständige stellt solche Erfordernisse schon vorab fest und kümmer sich um die erforderlichen Schritte.

Individuelle Objekt- und Werbekonzeption

Aus der Käufergruppendefinition ergibt sich ein maßgeschneidertes Vermarktungskonzept. Der sachverständige Berater empfiehlt gezielte Werbemaßnahmen, entwickelt Exposés mit technischer Substanz und setzt emotionale wie informatorische Kaufargumente gekonnt in Szene. Die professionelle Präsentation hebt Ihr Objekt am Markt hervor und sichert Ihnen so den Zugang zu ernsthaften, passenden Interessenten

Unterstützung bei Besichtigungen und Verhandlungen

Schon kleine Details während einer Besichtigung können über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Die Beratung umfasst:

- Vorbereitung und Begleitung von Besichtigungen (inkl. Hinweis auf relevante Fakten, Mängel oder Besonderheiten

- Vermittlung neutraler Verhandlungsstrategien und Argumentationshilfen

- Erstellung von individuellen Checklisten und Antworten auf typische Käuferfragen

- Objektive Moderation bei Verhandlungen für optimale Ergebnisse

Notarverträge und Übergabeverhandlungen

Ein Berater sorgt dafür, dass sämtliche Vertragsdetails rechtlich stimmig und in Ihrem Sinne formuliert sind. Unterstützung bei der Vorbereitung der notariellen Beurkundung schließt die Überprüfung von Vertragsentwürfen, die Abstimmung von Übergabemodalitäten sowie die Sicherstellung eines vollumfänglichen, rechtlich belastbaren Verkaufsabschlusses ein

Auch nach Unterschrift ist fachliche Begleitung zur Eigentumsübergabe ratsam, etwa zur Protokollierung der Übergabe, mit Erfassung eventueller Mängel oder Übergabeschäden.