So gibt es keine "bösen Überraschungen:

Sachverständige Kaufberatung

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Gehen Sie auf "Nummer sicher"!

Ein Sachverständiger will Ihnen keine Immobilie verkaufen: Er bewertet die Immobilie nach dem aktuellen Markt. Darüber hinaus ermittelt er mögliche Folgekosten, die aus der Behebung von Schäden und notwendigen Modernisierungen zu erwarten sind.

Damit ist der Mindest-Finanzierungsbedarf abschätzbar (ohne die Umsetzung individueller Wünsche, die zusätzlich in die Kalkulation einzuplanen sind und ohne die Investitionen in Zeitaufwand und emotionaler Belastung).

Die wesentlichen Vorteile der sachverständigen Kaufberatung sind:

·        Objektivität: Der Sachverständige vertritt ausschließlich die Interessen des Käufers und sorgt für eine

         neutrale Bewertung abseits von Verkaufsinteressen.

·        Transparenz & Sicherheit: Versteckte Mängel oder rechtliche Stolperfallen werden entdeckt, bevor ein

         bindender Vertrag unterschrieben wird – das bewahrt vor teuren Fehlkäufen.

·        Marktgerechte Wertbeurteilung: Durch die Anwendung anerkannter Wertermittlungsverfahren erhalten

         Sie eine realistische Einschätzung des Kaufpreises.

·        Verhandlungssicherheit: Das Gutachten liefert starke Argumente für Preisverhandlungen und schützt vor

         Überzahlungen.

·        Planungssicherheit: Sanierungsbedarf und Folgekosten werden früh erkannt und können realistisch

         kalkuliert werden.

Ablauf der Sachverständigenberatung beim Immobilienkauf

1. Sichtung der Unterlagen

Zu Beginn analysiert der Sachverständige sämtliche für die Bewertung relevanten Unterlagen, wie:

·        Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse, Belastungen wie Wegerechte oder Hypotheken)

·        Baubeschreibung & Bauzeichnungen (Substanz, Baujahr, Bauweise, Materialqualität)

·        Baugenehmigungen und Flurkarte/Katasterplan (Rechtskonformität, Grundstückslage)

·        Teilungserklärung & Protokolle der Eigentümerversammlungen

         (bei Eigentumswohnungen: Sondernutzungsrechte, Rücklagen, geplante Sanierungen)

·        Energieausweis (energetischer Zustand des Gebäudes)

·        Modernisierungsnachweise & Instandhaltungsrücklagen

Diese Dokumente liefern erste Hinweise auf wertrelevante Faktoren wie Altlasten, Nutzungseinschränkungen, nicht genehmigte Umbauten oder bestehende Mietverhältnisse.

Typische wertbeeinflussende Faktoren aus der Unterlagenanalyse

·        Eintragungen zu Baulasten, Erbbaurechten oder Sondernutzungsrechten

·        Fehlende oder unvollständige Baugenehmigungen

·        Hinweise auf Modernisierungsstau oder größere, anstehende Sanierungen

·        Beschlüsse über Sonderumlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften

·        Denkmalschutzauflagen oder Einschränkungen für Umbauten

·        Energiekennwerte und Sanierungs-/Modernisiserungsbedarf für Heizung, Dach, Fenster

2. Vorläufiges Wertermittlungsgutachten

Mit Hilfe der analysierten Unterlagen sowie Baujahr, Lage und Ausstattungsdaten erstellt der Sachverständige ein vorläufiges Wertermittlungsgutachten. Die angewandten Berechnungsverfahren (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert) richten sich nach Art und Nutzung der Immobilie. Das vorläufige Gutachten gibt:

·        Eine erste Marktwertschätzung unter Berücksichtigung aller dokumentierbaren wertbeeinflussenden Faktoren

·        Empfehlungen für die weitere Prüfung und kritische Punkte für die Objektbesichtigung

3. Thermografieunterstützte Objektbegehung und Begutachtung vor Ort

Im Anschluss erfolgt die detaillierte Objektbegehung – häufig gemeinsam mit dem Kaufinteressenten. Hier werden Zustand, Bausubstanz und technische Anlagen in Augenschein genommen:

Typische, wertrelevante Bauschäden, die häufig entdeckt werden

·        Feuchte- und Wasserschäden (z.B. im Keller, bei fehlender oder mangelhafter Abdichtung)

·        Schimmelbefall und ungenügende Belüftung

·        Risse im Mauerwerk oder an tragenden Bauteilen

·        Setzungs- und Bewegungsrisse

·        Korrosion an tragenden Bauteilen (z.B. Stahlträger)

·        Schadhafte oder veraltete Leitungssysteme (Elektrik, Heizung, Wasser)

·        Mangelhafte Dämmung und Wärmebrücken

·        Defekte Fenster, Dachschäden, undichte Dächer

·        Unfachmännische Sanierungen oder Ausbauarbeiten

Diese Schäden beeinflussen den tatsächlichen Wert erheblich und sind nicht immer sofort ohne Fachwissen und Equipment sichtbar.

Einsatz von Wärmebildkameras bei der Objektbegehung

Ein besonderer Vorteil der sachverständigen Begehung durch S.O.M ist der

Einsatz von Wärmebildkameras (Thermografie):

·        Aufdecken versteckter Mängel ohne Bauteilöffnungen: Wärmebildaufnahmen zeigen Wärmeverluste,             verborgene Feuchtigkeits- oder Schimmelstellen, undichte Fenster oder unzureichende bzw schadhafte

         Dämmung schonungslos auf – auch in Bereichen, die mit bloßem Auge nicht sichtbar sind.

·        Ermittlung des energetischen Gebäudezustands: Thermografie hilft, energetische Schwachstellen oder           Bauschäden (z.B. Wärmebrücken, mangelhafte Dämmung) präzise zu lokalisieren.

         Damit werden Folgekosten definierbar

·        Vermeidung unerwarteter Folgekosten: Probleme werden frühzeitig erkannt und können realistisch in

         die Kauf- und  Sanierungskalkulation einbezogen werden.

Fazit



Ein kombinierter Ansatz aus Dokumentenanalyse, Wertermittlung und bautechnischer Prüfung inklusive Thermografie gibt Ihnen die nötige Sicherheit für eine fundierte Kaufentscheidung – kompetent, unabhängig und transparent.